名字在地契上,卖房就能分到钱吗?
2020年5月26日 15:11在新西兰的制度下,名字在地契上,在卖房的时候,就能按照地契上的份额分到钱吗?
文章来源: Focus Law律师事务所
对于土地拥有制度而言,新西兰和中国有很大不同。在新西兰,土地局的电脑系统是土地拥有权的唯一凭证。新西兰有所谓title(地契)的说法,但这不是实体文件式的地契,而只是土地局土地和拥有权的打印副本。新西兰的地契有下列特点:
- 地契上的业主就是土地的法定拥有者;
- 地契上记录的内容就是全部内容,反过来说,地契上没有记录,就没有效力;
- 土地的过户,就是地契上的拥有者名字的更换;
- 银行的抵押一般都会在地契上注册,并显示在地契上。
同时,新西兰的法律有法定拥有者和实际拥有者的区分。例如,地契上的张三是法定拥有者,但是根据张三和李四的协议,李四是实际拥有者。这种协议一般要由律师起草,把双方的权利和义务罗列清楚。
新西兰土地的拥有方式有两种,一是不分份额的拥有,例如,张三和李四. 另一种是写明份额的拥有,例如,张三拥有1/3,李四拥有2/3. 一般来说,夫妻关系都会是前一种拥有方式,兄弟姐妹或多人和在一起投资,会用后一种方式。对于后一种份额方式,比较好的做法是由律师起草拥有者之间的协议,把各方的权利和义务都写清楚,例如,买入时的投入,过户之后的维护和支出,收入分配,任何一方的退出机制,有争议时的解决方法,以及卖出时的分配等等。
那么,在新西兰的制度下,名字在地契上,在卖房的时候,就能按照地契上的份额分到钱吗?我们来看一个近期的真实案例:
- 姐姐和弟弟的关系很好,并都已经成家;
- 姐姐和姐夫的条件较好,他们拥有自己的住房,以及数个投资房;
- 弟弟和弟媳的经济条件较差,他们有两个小孩;
- 弟弟和弟媳的关系时好时坏;
- 弟媳一度带着两个小孩到另一个城市去生活;
- 弟弟追到另一个城市,对妻子说,他们应该回到原来的城市生活,姐姐和姐夫愿意帮助他们买入自己的住房;
- 弟媳觉得,如果买了自己的住房,她和两个小孩再也不用申请公屋居住,生活会有很大改善。于是,她答应了丈夫的请求,回到了原来的城市;
- 由于弟弟的信用记录太差,弟媳的收入太低,根据银行的要求,姐姐和姐夫同意把自己的名字加到新房的地契上,作为抵押贷款人之一,同时也把自己的住房抵押给银行;
- 银行提供了买房款的全部贷款;
- 在房产过户后,姐姐和姐夫从未支付任何还款。银行的贷款,都是弟媳和弟弟支付;
- 一晃七年过去了。弟弟没有收入,弟媳在一家餐厅厨房帮工,收入不足以还贷。房子也升值了;
- 银行发出了违约欠款通知。由于欠款利息,欠款的数额答复增加;
- 在经过一段时间后,姐姐和姐夫入禀法院,要求法院裁决,对房产进行拍卖,对于出售所得,要按照地契上的份额,姐姐和姐夫应得2/3的净收入;
- 姐姐和姐夫提出的理由是,他们当年在地契上加入自己的名字和把自己的房产抵押,是在这个新房产里进行投资。即然是投资,就应该有正当的回报;
- 弟媳提出反对,理由是,虽然当时办理买房的律师已经找不到相关的文件,但是当时的意图很清楚,姐姐和姐夫是要帮助他们买房,而不是什么投资。另外,因为弟媳和她丈夫正在闹分居和分家产,所以姐姐和姐夫才会提出诉求,不让款项落入弟媳的手中;
- 法官认为,姐姐和姐夫在地契上的份额是名义上的拥有者,实际的拥有者是弟媳,当然,在弟媳拿到售房款后,还要和她前夫清算婚姻共同财产的份额;
- 结果,弟媳胜诉,姐姐和姐夫只能收回当年的一笔直接汇入弟媳账户内的小额贷款,卖房所得款与姐姐和姐夫无关。
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