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密集型住房在奥克兰乃至新西兰全国都越来越常见。

但是，拥有一块可分割的土地，并不一定意味着这是一笔轻松好赚的钱。土地分割可能比你想象的复杂，奥克兰市议会表示，这可能是一个漫长的过程且投入不菲。

需要考虑的事项林林总总，首先你要确定这片土地所在的市政区域划分，奥克兰的区域划分包括独栋住宅区（single house zone）、混合住宅城市区（mixed housing urban zone）、混合住宅郊区（mixed housing suburban zone）以及联排房屋住宅和公寓住宅区（terrace housing and apartment buildings zone）。

不同的区域划分意味着不同的职能。例如，独栋住宅区将该地区的历史特征考虑在内，而联排房屋住宅和公寓住宅区则允许更大的房屋密度。

一旦确定了区域划分，就可以计算土地分割的成本，通常不便宜。

奥克兰市议会表示，平均来说，分割出两片地块需花费约12万至15万纽币，包括资源许可、新的产权证明、专业费用和其他杂费。具体为资源许可审批成本、开发费、基础设施连接费（水、电和通信）、车道费用，以及支付给测量师、规划师、律师和工程师等专业人士的费用。

位于Grey Lynn的顾问规划师David Wren表示，从资源许可的角度看，在奥克兰，无论是裸地，还是有待拆除房屋的土地，在进行分割时没有太大区别。

Wren说，有必要查看市议会的具体规定，但是唯一需要房屋拆除许可的是Unitary Plan（奥克兰建筑类型和地理位置的规划方案）中明确规定的地方，或者是处于Devonport、Ponsonby、Mt Eden、Grey Lynn和Parnell等区域的历史遗迹所在地。

土地所在的区域决定了你可以建造的房屋类型。

“奥克兰位于混合住宅郊区和混合住宅城市区的大多数土地，可以在未获得资源许可的情况下建造最多三栋房屋，前提是遵守边界距离、房屋高度等相关规定和要求。”Wren说。

如果你想在约1000平米的土地上建造三栋房屋，建议先向规划师、建筑师或制图员咨询。规划师可以在你咨询建筑师之前让你知道这片土地是否适合盖房，毕竟非专业人士难以准确全面的理解Unitary Plan。“规划师可以评估需要申请哪些许可以及获得这些许可的可行性。”

另外，还要注意你要建房的区域中的任何私人契约。

来自Southern Planning Group公司的Scott Freeman说，较新的土地分割通常在产权上有某种形式的私人契约，内容涉及可以建造的房屋类型和方式、建筑物的面积、材料和高度。

这些限制通常是由开发商新加的，用于维护新开发房屋价值，即如果某区域的土地分割具有高端房屋条件，那么80年代的旧房子就不允许出现在该区域。此外，也有私人契约限制房屋的面积，可以停放船只的位置，甚至是可以看到晾衣绳的地方。

在着手进行土地分割前，最明智的选择是咨询规划师或建筑师，或市议会的规划工作人员。

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