新西兰知名估价网站因使用卖房中介估价而备受争议
2022年1月24日 13:12
本文来源：NZ每日财经
新西兰知名房地产网站Homes.co.nz允许房地产经纪人通过他们自己的评估来影响上市房产的评估价格，而这可能导致一套房产的估价在短短几天内就增加数十万纽币。
Homes.co.nz首席数据科学家Tom Lintern表示，绝大多数房源都没有受到中介的影响，不过当房产经济这样做时，他们的评估会将被输入到网站的算法中，以创建HomesEstimate对某套房产的估价。
然而，潜在买家并不会被告知房产的估价是否受到了试图出售该房产中介的影响，而这一事实已经受到了新西兰消费者协会的批评。
消费者首席执行官Jon Duffy说：“我认为让人们知道估价受到了为卖家工作中介的影响从透明度的角度来看是必须的。”
媒体调查了Homes.co.nz上的多处上市房产，在房地产经纪人或业主提供了评估和估价之后，房价的估价就会大幅上涨。
其中包括目前挂牌的位于Kapiti Coast的四居室住宅，估价在9月份挂牌出售前几天上涨了200,000纽币，从105万纽币增至125万。
Lintern证实，在房地产经纪人提交当前市场评估(CMA) 之后，估价的增加确实发生了。
该物业的房地产经纪人告诉媒体，此次估价上涨是在对该物业做了独立估价后进行的。
但当记者查看了这份独立估价后，发现中介提交的估价（CMA）仍比独立估价报告高了15,000纽币。该经纪人表示，增加的额外价格预期是基于该地区其他房产最近的上市价格而定的。
然而，房价的急剧上涨与Homes.co.nz记录周边郊区房价的逐步攀升并不匹配。
在另一个例子中，位于Lower Hutt市Petone区的一栋五居室住宅于去年5月以860,000纽币的价格售出，现在估计价格翻了一番多，达到180万纽币。
这是在9月23日至10月7日的两周内发生的，HomesEstimate的估价直接上涨了780,000纽币。
这套投资房由新西兰知名投资者Steve Goodey所有，他说估价是在他对物业进行了大规模翻修并重新做了独立估价后要求Homes提高的。
他说他无意出售该物业，而要求更改估价的要求归结为“财务虚荣”。
Goodey表示，估价确实低于当前估计的180万纽币，并且该物业的价格持续上涨也会比Homes.co.nz的一般市场走势更低一些。
3%的房源使用了中介估价
Lintern说，只有大约3%的房源得到了房地产经纪人的市场评估，这些被输入到网站的算法中，作为决定最终HomesEstimate一些因素的一部分。
他为允许房地产经纪人可以估价的做法进行了辩护，称经纪人比网站工作人员更了解房地产和当地市场。
Lintern证实，如果HomesEstimate受到房地产经纪人评估的影响，该网站并不会通知潜在买家。
该网站称估算是基于“专有公式”，并根据“公共数据、注册估价师”估值和房地产经纪人CMA计算得出。
他说他会在内部向Homes.co.nz提出这个问题，即该网站是否应该通知潜在买家一个物业使用了房地产经纪人的评估来确定HomesEstimate的估价。
“重要的是要了解中介不会操纵价格，而是利用他们的专业意见给出市场评估范围，”他说。
Lintern说，如果房屋年久失修，有时会低于HomesEstimate提供的CMA估价。
作为市场可能下跌的迹象，Lintern表示Homes.co.nz已经收到反馈，一些HomesEstimates高于最终的销售价格。
新西兰消费者协会称操纵行为可能会被起诉
Duffy说，根据《房地产经纪人法》，在签署任何代理协议之前，经纪人必须向卖家提供他们期望房产出售价格的书面估计。
“如果经纪人高估了预期售价以获得上市或操纵售价，他们可能会根据该法案受到纪律处分。他们也可能因误导行为受到基于公平交易法的起诉。”
“我们还了解到，目前估价正在迅速变化，这可以解释一些涨幅似乎比正常情况更陡峭的原因。但是，如果中介向卖家提供的CMA和与提供给Homes.co.nz的价格范围大相径庭，那将是一个很大的问题。”
房地产管理局首席执行官Belinda Moffat表示，行为准则第10.2条规定，土地或企业的评估必须由持证中介以书面形式向客户提供，真实地反映当前的市场状况，并需要有类似地点物业的最近销售作为比较。
“如果评估是为房产卖家创建的，则卖家需要批准才能发布它，”她说。
“广告价格必须清楚地反映与客户商定的定价预期。”
她说，违反《房地产经纪人法》或行为准则可能会导致罚款，必须接受进一步教育，或者在决定公布时公开中介的姓名。
她说，违反估价规则不太可能导致不当行为，这不会导致任何取消或暂停中介执照的处罚。但这可能导致对不满意行为的投诉。
“自2017年4月以来，当局已收到9起投诉，投诉人声称房地产专业人士对房产或企业进行了错误的评估，”她说。
“有些指控是关于评估过低的，有些是关于评估过高的。”
诚然，房地产中介或许真的在评估市场最新脉搏上有着第一手的信息，不过使用房地产中介的评估也势必会带来内在利益冲突(Conflict of Interest)的问题，而不透露给潜在买家更是减少了网站透明度。Homes本身的辩解也显得苍白无力，试问如果一个房地产网站连专业评估房屋价格的能力都没有，而是依靠外部利益相关方，那又怎么让人们去信任他们给出的估价呢？
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