ANZ报告显示，新西兰房地产市场正在走向一条不归路！
2021年8月3日 10:51新西兰房地产市场对整个新西兰经济的影响已经超过了GDP的三分之一。换句话说，新西兰GDP的三分之一都是直接或者间接由房市所驱动的，而新西兰这样的经济模式显然是畸形且不健康的。
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ANZ银行经济学家估计，房价收入比需要37年的低房价增长才能回落至2019年的水平。他们表示，要使房价中位数与家庭可支配收入中位数之比回到8.3倍，也就是2019年的水平，需要在37年内把年房价增长控制在3%以内，而收入增长保持在4%以上。但很明显，这几乎是不可能的。
房价可负担性持续恶化，新西兰房价正在走向一条不归路。。。。
目前，房价是家庭可支配收入的10.5倍，而2019年6月时的数字为8.3倍。
ANZ高级策略师David Croy、首席经济学家Sharon Zollner和高级经济学家Miles Workman表示：“当然现在还为时尚早，但迄今为止的经验表明政策改变（例如重新引入贷款价值比（LVR）限制，取消利息可扣除性和延长明线测试）本身不会带来不同的、更公平的住房结果。”
“房价通胀仍在以较高的速度运行......”
“可供出售的房产仍然很低，从长远来看，解决这种疯狂的唯一真正方案是建造更多的房子。”
数据显示，自2020年11月以来，除了今年3月房屋待售库存有一次小规模上涨之后，新西兰待售房屋库存再次降至接近历史最低！
“我们认为房价增长在更长时间内显着超过收入增长是不可持续的，因为在最终的某一天，人们必须为如此高昂房价背后的抵押贷款或租金提供支付成本。”
“此外，虽然情况可能会发生变化，但根据目前的预测，低利率的趋势可能正在触底。”
债务越多、风险越大
ANZ经济学家再次阐述了他们首席经济学家Sharon Zollner在7月初分享的观点：所有累积的抵押贷款债务都会导致官方现金利率(OCR)上调时对经济产生特别大的冷却效应。
他们估计，截至4月份，新西兰的所有债务，包括中央政府、地方政府、住房和个人、商业和农业以及公司债务为6,920亿纽币。这是新西兰整个经济，国内生产总值（GDP）的两倍多。
他们估计自2019年底以来已增长了990亿纽币的债务。
值得注意的是，新西兰储备银行(RBNZ)拥有大部分政府新发行的债务，而商业和农业债务是唯一没有增加的类别。
“按人均计算，按此衡量标准的人均总债务从2019年底的118,000纽币增加到4月份的135,500纽币，”Croy、Zollner和Workman表示。
然而，在此期间，平均家庭年收入仅增加了3,000纽币！
“无论你如何削减，经济中的债务越多，经济对利率上升就越敏感，负债的家庭、企业和政府面临的压力就越大，要么削减开支，要么提高价格或税收。这将对更广泛的经济产生连锁影响，”Croy、Zollner和Workman说。
ANZ银行经济学家因此“只”预测到OCR达到1.75%的峰值。目前OCR为0.25%，他们预计将在8月18日新西兰央行将进行七年来的首次加息。不过由于新西兰整个经济的债务急剧增长，这将使央行每次考虑升息时不得不有所顾忌。
债务增长没有提高生产率
“值得考虑更大的视野，这是一个自2019年底以来又承担了1000亿额外债务（增长约17%）的经济体，但填补的工作岗位数量仅增长了1%，”Croy、Zollner和Workman说。
“如果工作岗位也增加了类似的数量，或者农场上的奶牛数量增加了17%，或者生产水果的果园增加了17%，又或者制造业产量增加了17%，那么额外的债务可能不是问题。”
“但经济的生产能力并没有增长那么多。这并不意味着利率不能上升，这只是限制了利率在不严重拖累新西兰经济活动的情况下可以上升的幅度。”
在上个月底，新西兰房地产议会的调查报告显示，新西兰房地产市场对整个新西兰经济的影响已经超过了GDP的三分之一。换句话说，新西兰GDP的三分之一都是直接或者间接由房市所驱动的，而新西兰这样的经济模式显然是畸形且不健康的。
这也将留给往后每一届新西兰政府一个非常艰难的课题：如何在稳住经济的情况下，让新西兰经济转向更加健康的模式，并且解决日益恶化的房价可负担性民生问题。
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