文章来源： Focus Law律师事务所

对于土地拥有制度而言，新西兰和中国有很大不同。在新西兰，土地局的电脑系统是土地拥有权的唯一凭证。新西兰有所谓title（地契）的说法，但这不是实体文件式的地契，而只是土地局土地和拥有权的打印副本。新西兰的地契有下列特点：

1. 地契上的业主就是土地的法定拥有者；
2. 地契上记录的内容就是全部内容，反过来说，地契上没有记录，就没有效力；
3. 土地的过户，就是地契上的拥有者名字的更换；
4. 银行的抵押一般都会在地契上注册，并显示在地契上。

同时，新西兰的法律有法定拥有者和实际拥有者的区分。例如，地契上的张三是法定拥有者，但是根据张三和李四的协议，李四是实际拥有者。这种协议一般要由律师起草，把双方的权利和义务罗列清楚。

新西兰土地的拥有方式有两种，一是不分份额的拥有，例如，张三和李四. 另一种是写明份额的拥有，例如，张三拥有1/3，李四拥有2/3. 一般来说，夫妻关系都会是前一种拥有方式，兄弟姐妹或多人和在一起投资，会用后一种方式。对于后一种份额方式，比较好的做法是由律师起草拥有者之间的协议，把各方的权利和义务都写清楚，例如，买入时的投入，过户之后的维护和支出，收入分配，任何一方的退出机制，有争议时的解决方法，以及卖出时的分配等等。

那么，在新西兰的制度下，名字在地契上，在卖房的时候，就能按照地契上的份额分到钱吗？我们来看一个近期的真实案例：  

• 姐姐和弟弟的关系很好，并都已经成家；
• 姐姐和姐夫的条件较好，他们拥有自己的住房，以及数个投资房；
• 弟弟和弟媳的经济条件较差，他们有两个小孩；
• 弟弟和弟媳的关系时好时坏；
• 弟媳一度带着两个小孩到另一个城市去生活；
• 弟弟追到另一个城市，对妻子说，他们应该回到原来的城市生活，姐姐和姐夫愿意帮助他们买入自己的住房；
• 弟媳觉得，如果买了自己的住房，她和两个小孩再也不用申请公屋居住，生活会有很大改善。于是，她答应了丈夫的请求，回到了原来的城市；
• 由于弟弟的信用记录太差，弟媳的收入太低，根据银行的要求，姐姐和姐夫同意把自己的名字加到新房的地契上，作为抵押贷款人之一，同时也把自己的住房抵押给银行；
• 银行提供了买房款的全部贷款；
• 在房产过户后，姐姐和姐夫从未支付任何还款。银行的贷款，都是弟媳和弟弟支付；
• 一晃七年过去了。弟弟没有收入，弟媳在一家餐厅厨房帮工，收入不足以还贷。房子也升值了；
• 银行发出了违约欠款通知。由于欠款利息，欠款的数额答复增加；
• 在经过一段时间后，姐姐和姐夫入禀法院，要求法院裁决，对房产进行拍卖，对于出售所得，要按照地契上的份额，姐姐和姐夫应得2/3的净收入；
• 姐姐和姐夫提出的理由是，他们当年在地契上加入自己的名字和把自己的房产抵押，是在这个新房产里进行投资。即然是投资，就应该有正当的回报；
• 弟媳提出反对，理由是，虽然当时办理买房的律师已经找不到相关的文件，但是当时的意图很清楚，姐姐和姐夫是要帮助他们买房，而不是什么投资。另外，因为弟媳和她丈夫正在闹分居和分家产，所以姐姐和姐夫才会提出诉求，不让款项落入弟媳的手中；
• 法官认为，姐姐和姐夫在地契上的份额是名义上的拥有者，实际的拥有者是弟媳，当然，在弟媳拿到售房款后，还要和她前夫清算婚姻共同财产的份额；
• 结果，弟媳胜诉，姐姐和姐夫只能收回当年的一笔直接汇入弟媳账户内的小额贷款，卖房所得款与姐姐和姐夫无关。

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